In ambito condominiale, l’ente di gestione non può opporsi all’installazione da parte di un condòmino dell’unità esterna del condizionatore sul lastrico comune, a meno che non ci siano divieti specifici nel regolamento. Inoltre, se una consulenza tecnica d’ufficio dimostra che la pompa di calore non compromette la stabilità dell’edificio né il suo decoro architettonico, l’installazione è legittima.
Questi principi sono stati affermati dal Tribunale di Napoli nella sentenza numero 3527 del 29 marzo 2024, che riconosce il diritto del singolo proprietario a un uso più intenso della cosa comune, in conformità agli articoli 1102 e 1120 del codice civile. L’installazione del motore del condizionatore sulla superficie di chiusura dell’edificio, in assenza di divieti nel regolamento, non altera la destinazione d’uso e consente agli altri condomini di utilizzare l’area secondo i loro diritti, mantenendo il decoro architettonico.
Il Tribunale chiarisce che per “pari uso” non si intende l’uso simultaneo da parte di tutti i comproprietari, ma la protezione del loro diritto di utilizzare l’area in modo potenziale (Corte di Cassazione, numero 10968/2014).
La valutazione del Tribunale
Il giudice di merito, pur accogliendo la domanda di parte attrice, ha escluso la parte risarcitoria della stessa per il mancato adempimento dell’onere probatorio a carico dell’istante, ai sensi dell’articolo 2697 del codice civile. Ha quindi effettuato un’accurata analisi dei principi che regolano l’uso intensivo della cosa comune da parte di un singolo condòmino.
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In particolare, il Tribunale ha ritenuto fondamentale il contenuto della consulenza tecnica d’ufficio, accettata integralmente per la sua congruenza e motivazione. Dalla consulenza emerge che “il posizionamento della pompa di calore a servizio dell’istante sulla copertura rispetta l’art. 1102 c.c., poiché l’installazione del condizionatore non altera la destinazione del lastrico e non impedisce a terzi di usufruire di tale area comune. Inoltre, il posizionamento in copertura non modifica l’aspetto esteriore dell’edificio, essendo non visibile dall’esterno, né incide sulle strutture portanti, dato che il foro è stato realizzato su una struttura portante e non rappresenta un aggravio di peso, considerato il ridotto ingombro.”
L’assenza di divieti nel regolamento e il rispetto del decoro
In aggiunta a quanto già ampiamente esposto dall’ausiliario del giudice, il Tribunale ha considerato due ulteriori aspetti: il regolamento condominiale non vieta esplicitamente la condotta dell’attore e la richiesta installazione non compromette il decoro architettonico dell’edificio, tenuto conto delle condizioni attuali dell’immobile, già compromesso da interventi invasivi effettuati da altri condòmini sulla facciata, che originariamente aveva un elevato valore estetico, essendo realizzata in bugnato.
In merito, il Tribunale di Napoli si allinea completamente all’orientamento della Corte di Cassazione, che stabilisce: “(…) un’opera modificativa realizzata da un condòmino non può ledere il decoro architettonico di un edificio se questo è già degradato a causa di interventi modificativi preesistenti, per i quali non è stato richiesto il ripristino (…)” (Corte di Cassazione, n. 14992/2012).
Il rigetto della domanda riconvenzionale
Alla fine di una pronuncia articolata e ben strutturata, il giudice ha respinto la domanda riconvenzionale presentata dal condominio convenuto, adottando nuovamente le conclusioni del consulente d’ufficio. I fori realizzati dall’attore per il passaggio delle condotte di scarico dei fumi del condizionatore sono stati sigillati a regola d’arte, e il ristagno d’acqua sul terrazzo di copertura, causa di infiltrazioni nei piani sottostanti, è attribuibile a una cattiva regimentazione delle acque piovane, senza alcun nesso causale con l’attività dell’istante.
Di conseguenza, il condominio è stato condannato a consentire l’installazione del motore esterno del condizionatore sul lastrico solare, mentre tutte le altre richieste risarcitorie avanzate dalle parti sono state respinte. Inoltre, il condominio soccombente è stato condannato a sostenere le spese legali, inclusi gli onorari del perito del Tribunale.
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